Guide création statut LMNP en 2025
La location meublée non professionnelle demeure, en 2025, l’un des dispositifs les plus intéressants pour développer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Ce statut ne se limite pas à mettre un logement meublé en location : il implique un cadre juridique précis, des critères de conformité à respecter, un choix fiscal stratégique, une démarche administrative rigoureuse et une gestion annuelle structurée.
La LMNP est accessible à tout particulier qui met en location un bien meublé sans en faire une activité professionnelle à part entière. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers. Cette distinction ouvre la porte à des mécanismes puissants, notamment l’amortissement du bien et du mobilier.
Mes partenaires experts-comptables peuvent vous accompagner, assurer la mise en conformité, réaliser l’amortissement comptable et optimiser la déclaration BIC dans le respect des règles permettant de sécuriser toute l’activité et d’éviter les erreurs irréversibles.
Comprendre la logique de la LMNP
La LMNP consiste à louer un logement équipé de tout le mobilier nécessaire pour qu’un locataire puisse y vivre immédiatement. Cette exigence n’est pas symbolique : le logement doit réellement être meublé au sens juridique, avec un inventaire complet et cohérent.
L’objectif de la LMNP est simple : offrir un cadre fiscal plus souple et souvent plus performant que la location nue. Les loyers relèvent du régime des BIC, permettant d’activer soit un abattement forfaitaire via le micro-BIC, soit une déduction des charges réelles et des amortissements via le régime réel.
La LMNP se distingue aussi du statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Tant que les recettes annuelles issues de cette activité restent inférieures à 23 000 euros et ne dépassent pas 50 % des revenus du foyer, l’activité demeure non professionnelle.
Conditions indispensables pour pratiquer la LMNP
Pour qu’un logement soit reconnu comme meublé, il doit offrir un ensemble d’équipements indispensables : literie, table, assises, plaques de cuisson, rangements, réfrigérateur, luminaires, matériel de ménage et autres équipements de base. Le locataire doit pouvoir vivre dans le logement sans devoir acheter un élément essentiel.
Le logement doit également respecter les règles de décence : surface minimale, absence de risques pour la sécurité, ventilation correcte, chauffage fonctionnel, accès à l’eau et à l’électricité.
L’année 2025 impose en outre des exigences sur la performance énergétique. Les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Les classes F et E seront successivement limitées au fil des années.
Concernant la durée des contrats, la LMNP classique fonctionne généralement avec des baux de douze mois renouvelables, ou de neuf mois lorsqu’il s’agit d’un bail étudiant.
Mise en place du statut LMNP via le portail INPI
Depuis 2023, toutes les formalités d’immatriculation se font exclusivement via le guichet unique de l’INPI. La création d’un statut LMNP doit être déclarée dans les quinze jours suivant le début de la location ou l’acquisition du bien si celui-ci est immédiatement destiné à être loué meublé.
La démarche s’effectue en ligne : création d’un compte via FranceConnect+, choix de l’entreprise individuelle comme cadre juridique, indication de l’adresse du bien, de la date de début d’activité et téléversement des pièces justificatives. Une fois la formalité validée et signée électroniquement, le numéro SIRET est généralement obtenu dans un délai compris entre quelques jours et trois semaines.
En cas de détention de plusieurs logements meublés situés à des adresses différentes, chaque logement doit disposer d’un SIRET distinct.
Documents et justificatifs à préparer
La réussite de la démarche administrative dépend d’un dossier solide. Il est essentiel de préparer :
• une pièce d’identité en cours de validité
• un justificatif de domicile récent
• l’acte de propriété ou une attestation notariée
• les factures des meubles et équipements installés dans le logement
• les diagnostics obligatoires
• les contrats ou conventions en cas de résidence de services
• les documents spécifiques en cas d’indivision (pièces d’identité de tous les indivisaires et mandat éventuel)
La conservation des documents doit être rigoureuse. Il est recommandé de numériser l’ensemble en PDF, de classer les fichiers par catégorie (identité, propriété, mobilier, fiscalité, comptabilité) et de préserver ces archives pendant au moins six ans après la cessation de l’activité.
Suivi de la formalité et récupération du SIRET
Une fois la démarche transmise, l’INPI traite la demande. Le SIRET est envoyé par voie électronique. L’avis de situation SIRENE peut être téléchargé via le portail officiel.
En cas d’erreur (adresse, nature de l’activité, pièce manquante), une procédure de correction peut être déclenchée via la même plateforme.
Le suivi du dossier est accessible directement depuis l’espace personnel du créateur d’activité.
Obligations immédiates après obtention du SIRET
La création du statut LMNP donne lieu à plusieurs démarches complémentaires.
La première consiste à déposer la déclaration initiale de CFE auprès du service des impôts des entreprises. La seconde est la création d’un espace professionnel sur impots.gouv.fr, indispensable pour gérer la CFE et les obligations fiscales futures.
Il est fortement conseillé d’ouvrir un compte bancaire dédié à l’activité, afin de séparer les flux professionnels et personnels. Cette séparation facilite la comptabilité et simplifie les contrôles.
Enfin, il faut informer l’administration fiscale du régime choisi : micro-BIC ou régime réel.
Coûts liés à la création d’une LMNP
La formalité de création d’un statut LMNP est gratuite. Aucun capital n’est à verser, aucune annonce légale n’est requise.
Les seuls frais réels proviennent :
• de la comptabilité (fortement recommandée en régime réel)
• des diagnostics obligatoires
• de l’assurance propriétaire non occupant
• d’éventuels frais de financement si le bien est acquis à crédit
Les honoraires d’un expert-comptable pour un dossier LMNP se situent généralement entre trois cents et huit cents euros par an. Ces frais peuvent être déduits dans le cadre du régime réel.
Le choix du régime fiscal : micro-BIC ou réel
Les recettes issues d’une LMNP sont imposées en BIC. Deux régimes existent.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire. Pour une location meublée classique, le plafond de recettes est fixé à 77 700 euros, avec un abattement de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, le plafond descend à 15 000 euros avec un abattement de 30 %. Aucune charge réelle n’est déductible dans ce régime.
Le régime réel, quant à lui, autorise la déduction de toutes les charges effectives : intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière, charges de copropriété, dépenses d’entretien courant. Il permet également l’amortissement du bien immobilier (hors valeur du terrain), du mobilier et des équipements.
Cet amortissement réduit souvent la base imposable jusqu’à neutraliser l’imposition pendant plusieurs années. Toutefois, la fiscalité de la revente doit être anticipée : depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués sont en principe réintégrés dans l’assiette de la plus-value imposable au moment de la cession.
Le régime réel simplifié reste accessible jusqu’à 254 000 euros de recettes, ce qui permet de bénéficier d’obligations comptables allégées.
Obligations comptables à connaître
Selon le régime fiscal choisi, les obligations diffèrent.
Le micro-BIC impose seulement de tenir un registre des recettes et de déclarer les loyers sur la déclaration 2042-C-PRO.
Le régime réel nécessite une comptabilité complète : bilan, compte de résultat, registre des amortissements et déclaration de la liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes). Le résultat imposable est ensuite reporté sur la 2042-C-PRO.
Même si un loueur peut théoriquement gérer cette partie seul, l’intervention d’un expert-comptable est presque indispensable au régime réel, notamment pour la gestion des amortissements.
Financement d’un projet LMNP
La LMNP est souvent financée par emprunt immobilier. Les intérêts du crédit sont déductibles au régime réel, ce qui augmente la performance de l’opération.
L’investissement peut également être réalisé en indivision. Dans ce cas, chaque indivisaire déclare sa quote-part de recettes et de charges. Il est alors recommandé d’établir un mandat clair pour éviter les blocages.
Déclaration annuelle des revenus
Chaque année, les loyers doivent être reportés sur la déclaration 2042-C-PRO. Selon le régime, la base imposable sera le montant brut des recettes (micro-BIC) ou le bénéfice net issu de la liasse fiscale (réel).
La déclaration doit être parfaitement cohérente avec l’ensemble de la comptabilité.
Les erreurs à éviter
Certaines erreurs reviennent fréquemment :
• choisir le micro-BIC par facilité sans comparer avec le régime réel
• négliger la comptabilité et perdre des justificatifs
• oublier de demander un SIRET
• confondre LMNP et LMP
• se laisser séduire par des résidences de services sans analyse du gestionnaire
• mal anticiper l’impact des amortissements sur la plus-value de revente
Une bonne préparation permet de sécuriser chaque étape de l’opération.
Synthèse opérationnelle
Pour créer efficacement une LMNP en 2025, il faut suivre une logique simple : vérifier la conformité du logement, rassembler les documents, effectuer la formalité INPI, obtenir le SIRET, accomplir les démarches fiscales, choisir le bon régime, tenir une comptabilité rigoureuse, et déclarer ses revenus chaque année.
La LMNP reste un outil performant pour optimiser des revenus locatifs à condition d’être maîtrisée, structurée et conforme à la législation. Mes partenaires experts-comptables peuvent vous accompagner à chaque étape pour sécuriser la création du statut, optimiser la fiscalité et garantir une conformité totale face à l’administration.
Karim Trabelsi
