Le démembrement de propriété : un instrument d’optimisation patrimoniale et fiscale au service de la transmission
Le démembrement de propriété constitue l’une des techniques les plus raffinées de la gestion de patrimoine. En dissociant l’usufruit, qui confère le droit d’user d’un bien et d’en percevoir les fruits, et la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien, il offre une palette de solutions permettant à la fois de protéger l’usufruitier, d’assurer des revenus, de réduire la charge fiscale et d’organiser la transmission. Ce mécanisme n’est pas seulement théorique : il irrigue la pratique notariale, le droit fiscal et l’ingénierie juridique contemporaine.
La force du démembrement est de créer un équilibre subtil entre générations. L’usufruitier conserve la jouissance d’un bien et ses revenus, ce qui garantit sa sécurité économique. Le nu-propriétaire bénéficie, quant à lui, d’un enrichissement différé, puisque la pleine propriété se reconstituera à son profit au jour de l’extinction de l’usufruit, et ce en franchise de droits, conformément à l’article 1133 du Code général des impôts. Cette transmission différée, exempte de taxation supplémentaire, fait du démembrement un outil singulier, qui allie protection et anticipation.
Mais l’intérêt de cette technique va bien au-delà d’une simple mécanique successorale. Les praticiens l’utilisent dans des contextes variés : apports-cessions via une holding, donations avant cession, assurance-vie avec clause bénéficiaire démembrée, constitution d’usufruits temporaires ou encore organisation de la répartition des dividendes dans une société civile. Chacune de ces stratégies poursuit un double objectif : répondre à des besoins civils concrets tout en optimisant la charge fiscale.
Karim Trabelsi
